Πάρκα, βιώσιμη Πόλη και πρακτικές για την «slim city» του Αθεμπίγιο...

(Το κείμενο αυτο δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα Κηφισιά την 3η Σεπτεμβρίου 2010)

Την περασμένη εβδομάδα έθιξα ακραιφνώς το θέμα της ανταλλαγής γης που αποτελεί την τεχνική διέξοδο στο πως θα δημιουργηθούν οι δυνατότητες και οι προϋποθέσεις βελτίωσης των συνθηκών ζωής, ιδιαίτερα σε περίοδο οικονομικής κρίσης, στο λεκανοπέδιο της Αττικής.

Η βελτίωση των συνθηκών ζωής με αστικές παρεμβάσεις αποτελεί ένα τεράστιο εγχείρημα που δεν εξαντλείται ασφαλώς στα ανοίγματα κοινωφελών δημόσιων χώρων που θα δημιουργηθούν από την κατεδάφιση ολόκληρων οικιστικών τετραγώνων χάρη σε ένα σύστημα «μεταφοράς» συντελεστών μη δόμησης ή Συντελεστών Γής, στα σημεία που χρειάζεται η αναπνοή και εφ’οσον διαμορφωθεί το αναγκαίο θεσμικό πλαίσιο.

Επιπλέον, η βελτίωση των συνθηκών ζωής με περιορισμό της πυκνότητας δόμησης είναι τεράστιο και ιδιαίτερα πολύπλοκο εγχείρημα διότι, εκτός από το υψηλό κόστος, προϋποθέτει ριζικές αλλαγές στον Γενικό Πολεοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ) που ισχύει για τις αστικές ζώνες της πρωτεύουσας. Απαιτούνται επίσης αλλαγές αφενός στην φορολογική νομοθεσία, ώστε να γίνουν ελκυστικές οι όποιες πρωτοβουλίες από ιδιώτες, και αφετέρου στο καθεστώς του άγονου πλέον συστήματος αντιπαροχής, όπου η έννοια του αντί παρεχόμενου δεν μπορεί να παραμείνει όσο περιοριστική είναι σήμερα.

Ας δούμε πρώτα το θέμα των ανοιγμάτων με νέες πλατείες, χώρους πρασίνου, παιδικές χαρές και γενικά κοινωφελείς χρήσεις.

Για να υπάρξουν οι σχετικές απαλλοτριώσεις θα πρέπει να προηγηθεί ουσιαστική αναθεώρηση του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ) στα πλαίσια ενός σύγχρονου και όχι εμβαλωματικού πολεοδομικού σχεδιασμού της πρωτεύουσας, βασισμένου στα νέα υπόγεια συγκοινωνιακά μέσα και στην αυστηρή επαναοριοθέτηση των χρήσεων γης ώστε να δοθεί στο σημερινό χαώδες η αίσθηση του συγκροτημένου και του λειτουργικού.

Στο σημερινό λεκανοπέδιο, λόγω απηρχαιωμένου, χαμηλής έμπνευσης και ανεπαρκούς προοπτικής πολεοδομικού σχεδιασμού, οι επί μέρους περιοχές είτε λειτουργούν ανταγωνιστικά είτε δεν συνλειτουργούν καθόλου. Απλά συνευρίσκονται ως εάν ένας τεράστιος τεκτονικός σεισμός να τις μετέφερε, τη μία δίπλα στην άλλη, σαν αρμαθιά από διαφορετικές και νοσηρά επαναλαμβανόμενες μικρότερες πόλεις, χωρίς η μία να προσφέρει στην άλλη, χωρίς η μία να κερδίζει από την ύπαρξη της άλλης. Το νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας είναι στα χαρτιά και οι όποιες ελπίδες εφαρμογής του αφορούν πολύ κεντρικές περιοχές με έμφαση στην ανάπλαση του ιστορικού κέντρου με παρεμβάσεις κυρίως αισθητικές και κάθε άλλο παρά εναρμονισμένες στις πραγματικές ανάγκες των κατοίκων της πρωτεύουσας όπως θα εξελίσσονται την επόμενη τριακονταετία...

Ανάπλαση δεν σημαίνει αναπαλαίωση κτιρίων ούτε ανασύσταση θνησιγενών περιοχών με πεζοδρομήσεις και άλλες τροποποιητικές ψευδαισθήσεις αλλά δραστική αλλαγή που θα ανακατώσει τη μίξη των κατοίκων όπως ανακατώνονται τα χαρτιά της τράπουλας ανανεώνοντας έτσι την προοπτική και την ελπίδα μακριά από κάθε γκετοποίηση.

Η σημερινή κατάσταση δεν διαμορφώνει μία συνεργαζόμενη αλλά αντίθετα μια χαοτική και τεμαχισμένη πόλη που διασυνδέουν μερικές ισχνές και οπωσδήποτε ανεπαρκείς συγκοινωνιακές αρτηρίες.

Η ανεπάρκεια αυτού του συστήματος, εκτραχύνεται με τη μικρή έως σήμερα κάλυψη από το Μετρό.

Το πόσο σημαντικές και απολύτως αναγκαίες είναι οι συγκοινωνιακές παρεμβάσεις το απέδειξε η δραματική βελτίωση που επέφερε στις μετακινήσεις εντός του λεκανοπεδίου η Αττική Οδός.

Οι όποιες αλλαγές όμως, δεν θα ήταν λογικό να ικανοποιηθούν με σποραδικές και ευκαιριακές κατεδαφίσεις μερικών οικιστικών τετραγώνων εάν δεν έχουν προηγουμένως οριοθετηθεί, από ένα ρηξικέλευθο Ρυθμιστικό Σχέδιο, οι επεκτάσεις των νέων λεωφόρων και του Μετρό.

Το επόμενο βήμα θα ήταν η αναθεώρηση του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ) στα πλαίσια ενός σύγχρονου και όχι εμβαλωματικού Ρυθμιστικού Σχεδίου ώστε να καθοριστούν απαρέγκλιτα οι περιοχές που θα αποκτήσουν ύψος σε βάρος της κάλυψης. Αυτό διότι ο τελικός στόχος δεν θα είναι να στοιβαχτούν περισσότεροι κάτοικοι στην πρωτεύουσα αλλά να απαλλαγεί η πόλη από τις άθλιες κατασκευές του 60 και του 70 με τα μικρά και ανήλιαγα δωμάτια και την μακράν από τις απαιτήσεις του νέου σεισμικού κανονισμού δόμηση. Ως γνωστόν, πάρα πολλά από αυτά τα διαμερίσματα, όταν δεν είναι έρημα, χρησιμοποιούνται ως πρώτα καταλύματα αλλοδαπών οξύνοντας το φαινόμενο της γκετοποίησης.

Αναθεώρηση του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού σημαίνει ταυτόχρονη απαλλαγή από φτηνές δικαιολογίες του τύπου ότι όλα τα κάνουμε για την Ακρόπολη διότι δεν επιτρέπεται ο ανταγωνισμός του Ιερού Βράχου από άλλες σύγχρονες κατασκευές...

Ουδείς στην προκείμενη περίπτωση ζήτησε να διαμορφωθούν ουρανοξύστες περιφερειακά της Ακρόπολης και ουδείς πρόκειται να ζητήσει κάτι τέτοιο στο μέλλον.

Αντίθετα, αρκετοί προτείνουν ότι σε πολλές περιοχές κοντά στον Ιερό βράχο είναι εφικτό το άδειασμα από υπάρχουσες κατασκευές, ιδιαίτερα βιομηχανικές ή κάκιστης αισθητικής όπως η παραγκούπολη του Μοναστηρακίου... ώστε να διευκολυνθεί περαιτέρω η προσπάθεια ενοποίησης των αρχαιολογικών χώρων.

Σε περιοχές όμως που ευρίσκονται σε κάποια απόσταση, όπως το Παγκράτι και η Κυψέλη, μπορούν να γίνουν δραματικές παρεμβάσεις καθ ύψος όπως ασφαλώς και κατά μήκος της παραλιακής ζώνης.

Τα ψηλά κτίρια, εκτός του ότι θα περιβάλλονται από ζώνες πρασίνου, θα έχουν τέτοια διάταξη ώστε να διαμορφώνεται η Νέα Γειτονιά, όπου το μοντέρνο θα συνδυάζεται με το παλαιό και η αίσθηση της παλιάς Αθήνας με τις σύγχρονες και λειτουργικές κατασκευές που θα επιτρέπουν στους κατόχους των διαμερισμάτων να απολαμβάνουν ο φως και τον ήλιο χωρίς να υφίστανται την σκληρότητά τους.

Οι νέες οικιστικές διαμορφώσεις θα συνδυάζουν τα χαρακτηριστικά της «Κοινωνίας της Γειτονιάς» με αυξημένη προσπελασιμότητα στα συγκοινωνιακά μέσα περιορίζοντας έτσι την χρήση του ιδιωτικού αυτοκινήτου.

Σε αυτές, η παράδοση δεν θα εξαντλείται σε ξεπερασμένα πρότυπα όπως το «από κάτω μαγαζί και από πάνω σπίτι», προκαλώντας συνθήκες όχλησης στους ενοίκους και διαστρέβλωσης των πραγματικών αξιών γης με τους τραγελαφικούς εμπορικούς συντελεστές.
Σε ένα σύγχρονο αστικό ρυθμιστικό πλαίσιο τα εμπορικά καταστήματα δεν έχουν λόγο να παντρεύονται με τις οικιστικές ζώνες αλλά να διαμορφώνουν τις δικές τους ως Mall, σε υπόγειους χώρους γειτνιάζοντας με τους σταθμούς του μετρό και τους χώρους στάθμευσης ώστε να αφήνεται ελεύθερη η επιφάνεια της γης για χρήσεις κοινής ωφέλειας και αναψυχής.

Με έναν ανανεωμένο ΓΟΚ, ο συνδυασμός χαμηλών και ψηλών κτιρίων σε αρμονικές οικιστικές συστάδες, όχι μόνο δεν θα αποξενώνει εκείνους τους κατοίκους που γνώρισαν και αγάπησαν την παλιά πόλη αλλά θα δίνει και σε όλους τους άλλους την ευκαιρία να χαίρονται τα πλεονεκτήματα της σύγχρονης διαβίωσης. Η προτεινόμενη ανάπτυξη θα συνδυάζει το φουτουριστικό με το κλασσικό και το μοντέρνο και λειτουργικό με το ρομαντικό της ταβέρνας με τα γιασεμιά και της αυλής με τις τριανταφυλλιές που σήμερα έχει παντελώς εκλείψει.

Ας έλθουμε τώρα στα κίνητρα υλοποίησης ενός τέτοιου προγράμματος.

Στις περιοχές που η αλλαγή θα αποτελέσει στοιχείο ενός νέου, εκτεταμένου και ρηξικέλευθου Ρυθμιστικού Σχεδίου θα απαιτηθούν κίνητρα και για τους ιδιοκτήτες των υπό κατεδάφιση διαμερισμάτων αλλά και για τις εταιρείες που θα αναλάβουν την οικιστική ανάπτυξη (Land Developers)

Οι ιδιοκτήτες θα έχουν τη δυνατότητα να μετακομίσουν, στα πλαίσια του προγράμματος, σε νεόδμητα κτίρια που θα προσφέρουν ασύγκριτα περισσότερες ανέσεις από εκείνες που θα αφήσουν ενώ θα έχουν και τη δυνατότητα επιλογής μεταξύ του παραδοσιακού και του μοντέρνου στα οικιστικά συγκροτήματα των υπό αναμόρφωση περιοχών.

Θα έχουν επίσης κατά νου ότι εάν ενταχτούν στο προτεινόμενο πρόγραμμα ανταλλαγών, θα απολαύσουν ευεργετημάτων όπως οι σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις. Σε κάθε περίπτωση, θα διατηρούν το δικαίωμα μεταπώλησης του δικαιώματος ανταλλαγής επιλέγοντας προτάσεις από την υπόλοιπη αγορά αλλά χωρίς τα φορολογικά πλεονεκτήματα.

Οι κατασκευαστές (Land developers), θα έχουν δικαιώματα σε τέτοιους συντελεστές δόμησης ώστε η καθ ύψος ανάπτυξη να τους δίνει περιθώρια βιωσιμότητας στην επιχειρηματική τους πρωτοβουλία ακόμα και τότε που η εισφορά σε χρήμα από τους παλαιούς ιδιοκτήτες θα είναι εξαιρετικά χαμηλή.

Θα πρέπει δε αυτή η δυνατότητα να διατηρείται παρά την σημαντική απελευθέρωση γής γύρω από τα νέα συγκροτήματα ώστε να μην εξαναγκάζει τους κατασκευαστές να καταφεύγουν σε σημερινού χαρακτήρα ευφυολογήματα που καταστρατηγούν κάθε ΓΟΚ πρακτικά ακυρώνοντας τον.

Σε κάθε περίπτωση, όταν η καθ ύψος απελευθέρωση του συντελεστή δόμησης δεν διαμορφώνει το αναγκαίο επιχειρηματικό κίνητρο, θα μπορεί να συμπληρώνεται από ένα σύστημα αρωγής από άλλους χώρους με συντελεστές γής κατ’ αντίστροφη αναλογία με το παλαιότερο σύστημα των μεταφερόμενων συντελεστών δόμησης. Εδώ οι μεταφερόμενοι συντελεστές θα είναι μη δόμησης (συντελεστές γης).

Αν π.χ. μία κατασκευαστική εταιρεία αναλάβει, μετά από διεθνή μειοδοτικό διαγωνισμό, να αναπτύξει ξενοδοχειακές μονάδες υψηλών προδιαγραφών σε ένα τμήμα του σημερινού χώρου του «Πάρκου» του Ελληνικού, θα μπορούσε να επωμιστεί συμβασιακά και την υποχρέωση ανάπτυξης μιας ή περισσότερων νέων οικιστικών συστάδων σε πυκνοδομημένες περιοχές της πόλης, μεταφέροντας ενισχυτικά συντελεστές γής.

Ένα τέτοιο σχήμα, που θα συνδύαζε την οικιστική ανάπτυξη δυο εντελώς διαφορετικών περιοχών, όπως είναι η Κυψέλη με το Ελληνικό, θα ενίσχυε και τις πιθανότητες εκατέρωθεν ιδιοκτησιακών ανταλλαγών. Οι ιδιοκτησίες θα μπορούσαν έτσι να ανταλλάσσονται ως αξίες (δικαιώματα) και υπό άλλες μορφές όπως η χρονομετρική μίσθωση που είναι ραγδαία εξελισσόμενη διεθνώς ικανοποιώντας κάθε απαίτηση διαβίωσης.

Ταυτόχρονα, οι εταιρείες που θα αναλάβουν την ανάπτυξη (Land developers) θα μπορούσαν να έχουν συμβασιακά, αντί του τιμήματος δωρεάν γης στο Ελληνικό, την υποχρέωση συντήρησης ενός γενναίου τμήματος του μελλοντικού Πάρκου, ανάλογα με την χρήση γης που θα αποκτήσουν ώστε να αναδεικνύεται ακόμα περισσότερο η δική τους αναπτυξιακή και επενδυτική συμβολή. Ένα ξενοδοχειακό συγκρότημα π.χ. που περιβάλλεται από ένα μικρό δάσος ή από υπαίθριες εγκαταστάσεις άσκησης και αθλοπαιδιών προσθέτει στην αξία του ξενοδοχείου.

Σε κάθε περίπτωση, η ευχέρεια συνδυαστικών λύσεων στα πλαίσια ενός συστήματος που θα ενισχύει με κάθε τρόπο την ανταλλαξιμότητα των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων, αντί του περιοριστικού των ιδιοκτησιών καθ’ εαυτών, θα ανοίξει νέους δρόμους ανάπτυξης της ιδιωτικής πρωτοβουλίας σε μια περίοδο ισχνών αγελάδων και κρατικής ανημποριάς...

Ο συνδυασμός των πλεονεκτημάτων θα αφορά και τους τρεις βασικούς συντελεστές του εγχειρήματος σε μια κερδοφόρα για όλους (Win – Win) αναπτυξιακή πρόταση με στόχο την βιωσιμότητα μιας πόλης που αργοπεθαίνει όπως η σημερινή Αθήνα.

Συμπερασματικά:

Tο κράτος, στα πλαίσια αυτής της πρότασης δεν θα βάλει το χέρι στην τσέπη και ο ρόλος του θα περιορισθεί αυστηρά στη διαμόρφωση των προδιαγραφών του Νέου ΓΟΚ και του Νέου Ρυθμιστικού της πρωτεύουσας και την εν συνεχεία προκήρυξη των διαγωνισμών για τις μελέτες και την υλοποίηση των προτάσεων.

Οι ένοικοι, των παλαιών διαμερισμάτων στις υπό ανάπλαση πυκνοδομημένες περιοχές της Αθήνας, είτε εμπλακούν άμεσα ως ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων που θα ανταλλαγούν είτε έμμεσα μέσω των ωφελημάτων από την βελτίωση της γειτονιάς τους, θα αισθανθούν ότι επιτέλους κάτι ουσιαστικό αλλάζει στην πρόωρα γερασμένη πόλη των Αθηνών.

Οι κατασκευαστικές εταιρίες, θα βρουν ένα νέο ορίζοντα επενδύσεων με πολύ ελκυστικούς όρους ενώ δεν θα τους ζητηθεί να καταβάλουν άμεσα άλλα ποσά πλην εκείνων που θα αφορούν το κυρίως κατασκευαστικό τους έργο. Τα ωφελήματα του θα προσέλθουν από την εκμετάλλευση των πρόσθετων διαμερισμάτων που θα φέρει η καθ ύψος ανάπτυξη συμπεριλαμβανομένων εκείνων που θα φέρουν οι μεταφορές συντελεστών γής.